Aufgrund des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes (VSBG) sind ab dem 1. Februar 2017 auch von Wohnungsunternehmen weitergehende Informationspflichten gegenüber Verbrauchern zu beachten.
Wohnungsunternehmen, die Webseiten betreiben oder Allgemeine Geschäftsbedingungen – wie z.B. Muster-Mietverträge oder andere vorformulierte Verträge (ausgenommen Arbeitsverträge) – verwenden, müssen auf der Webseite und in den vorformulierten Verträgen angeben, ob Bereitschaft zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle besteht.
Besteht eine solche Bereitschaft, ist die Verbraucherschlichtungsstelle zu nennen. Vergleichbares gilt, wenn entstandene Streitigkeiten aus einem Verbrauchervertrag nicht unternehmensintern beigelegt werden können. Die Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren ist freiwillig. Auch wenn das Streitbeilegungsverfahren selbst freiwillig ist, so gelten ab dem 1. Februar 2017 zwingend die nachfolgend aufgeführten Informationspflichten:
- Unternehmer, die zur Teilnahme an einem Verbraucherschlichtungsverfahren (z.B. aufgrund einer Abrede, eines Gesetzes oder einer Verbandssatzung) verpflichtet sind, müssen auf ihrer Webseite und in ihren AGB hierauf hinweisen und die zuständige Stelle angeben, vgl. § 36 Abs. 1 Nr. 2 VSBG. Der Hinweis soll leicht zugänglich, klar und verständlich erfolgen. Bisher gibt es für Wohnungsunternehmen keine gesetzliche Verpflichtung zur Teilnahme.
- Alle Unternehmen, die mehr als 10 Mitarbeiter beschäftigen, müssen auf ihrer Webseite und in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen erklären, ob sie zur Teilnahme an einem Verbraucherschlichtungsverfahren bereit sind. Anzugeben ist auch die fehlende Bereitschaft, § 36 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 3 VSBG. Für die Anzahl der Beschäftigten (Kopfzahl) ist Stichtag der 31. Dezember des jeweiligen Vorjahres.
- Jeder Unternehmer muss den Verbraucher, dessen Beschwerde nicht beigelegt werden konnte, auf die für ihn zuständige Verbraucherschlichtungsstelle hinweisen und mitteilen, ob das Unternehmen zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren bei der entsprechenden Stelle bereit oder verpflichtet ist, muss also ggf. seine fehlende Bereitschaft erklären, vgl. § 37 VSBG.
Zu unterscheiden sind also allgemeine Informationspflichten nach § 36 VSBG und Informationspflichten nach Entstehung einer Streitigkeit nach § 37 VSBG. Beide Informationspflichten stehen nebeneinander.
1. Allgemeine Informationspflicht, § 36 VSBG
Für den Hinweis auf der Webseite dürfte sich eine Angabe im Impressum anbieten. Hier wäre folgende Information denkbar:
“Wir sind zur Beilegung von Streitigkeiten mit Verbrauchern über (z. B. Mietstreitigkeiten) zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle bereit oder gemäß XXX (Angabe der Rechtsnorm oder der vertraglichen Vereinbarung) verpflichtet. Die zuständige Verbraucherschlichtungsstelle ist: Bezeichnung/Anschrift/Webseite. Zur Beilegung der genannten Streitigkeiten werden wir in einem Streitbeilegungsverfahren vor dieser Stelle teilnehmen.”
Für Mietstreitigkeiten ist keine spezielle Schlichtungsstelle eingerichtet worden. Unmittelbar nach Inkrafttreten des VSBG am 01. April 2016 hat das Bundesamt für Justiz die Allgemeine Verbraucherschlichtungsstelle des Zentrums für Schlichtung e.V. in Kehl anerkannt. Diese nimmt für ganz Deutschland die Funktion einer Auffangschlichtungsstelle wahr, d. h. sie kann wegen aller Verbraucherstreitigkeiten angerufen werden, für die keine besondere Schlichtungsstelle gesetzlich anerkannt oder eingerichtet ist.
Zuständige Stelle wäre also:
Allgemeine Verbraucherschlichtungsstelle
des Zentrums für Schlichtung e.V.
Straßburger Straße 8
77694 Kehl am Rhein
www.verbraucher-schlichter.de
Eine Liste der anerkannten Schlichtungsstellen ist auch der Internetseite des Bundesjustizamtes zu entnehmen.
Falls keine Bereitschaft oder Verpflichtung besteht, wäre folgende Negativauskunft denkbar: “Wir sind zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle weder bereit noch verpflichtet.”
Die gleiche Information muss auch in die etwaig verwendeten Muster-Verträge eingebracht werden.
2. Informationspflichten nach Entstehung der Streitigkeit, § 37 VSBG
Sollte eine entstandene Streitigkeit aus einem Verbrauchervertrag nicht unternehmensintern beigelegt werden können, so sieht § 37 Abs. 1 VSBG vor, dass der Unternehmer den Verbraucher individuell und in Textform auf die für ihn zuständige Verbraucherstreitbeilegungsstelle unter Angabe von Anschrift und deren Webseite hinweist. Gleichzeitig ist mitzuteilen, ob Bereitschaft oder eine Verpflichtung zum Schlichtungsverfahren besteht. Der Begriff des Verbrauchervertrages ist dabei weit auszulegen und umfasst sämtliche Verträge mit Verbrauchern, also alle Verträge zwischen Wohnungsunternehmen und Verbrauchern. Bei Streitigkeiten, die zu keinem einvernehmlichen Ergebnis geführt haben, also nicht vollständig beigelegt wurden, wäre in einem abschließenden Schreiben mitzuteilen, ob eine Bereitschaft oder eine Verpflichtung zur Streitschlichtung besteht.
Nach dem Wortlaut des § 37 VSBG ist der Unternehmer auch in dem Fall, in dem keine Bereitschaft oder Verpflichtung zur Durchführung des Schlichtungsverfahrens besteht, verpflichtet, die Verbraucherschlichtungsstelle zu benennen, die zuständig wäre, wenn er an einem Streitbeilegungsverfahren teilnehmen würde. Diese Information ist zwar einigermaßen sinnlos, wenn das Unternehmen die Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren von vornherein ablehnt. Eine solche Informationsverpflichtung findet sich allerdings auch in anderen Rechtsnormen, so dass wir zur Klarstellung empfehlen, zu formulieren: “Die zuständige Verbraucherschlichtungsstelle ist:Allgemeine Verbraucherschlichtungsstelle
des Zentrums für Schlichtung e.V.
Straßburger Straße 8
77694 Kehl am Rheinwww.verbraucher-schlichter.deWir erklären allerdings, zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren weder bereit noch verpflichtet zu sein.”
Die Informationspflicht nach § 37 VSBG ist von der Anzahl der Mitarbeiter oder der Frage, ob eine Webseite unterhalten wird oder der Vertrag unter Verwendung von AGB zustandegekommen ist, unabhängig.
3. Sanktionen
Bei einem Verstoß eines Unternehmers gegen die Informationspflichten besteht die grundsätzliche Möglichkeit für den Verbraucher, gegen den Unternehmer Ansprüche wegen der Verletzung vorvertraglicher oder vertraglicher Pflichten geltend zu machen.
Verbraucherschutzverbände könnten die Einhaltung der Informationspflichten über das Unterlassungsklagegesetz geltend machen, also die Unternehmen kostenpflichtig abmahnen, wenn die Informationspflichten nicht oder nicht vollständig erfüllt werden.
(1) Ein Unternehmer, der eine Webseite unterhält oder Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, hat den Verbraucher leicht zugänglich, klar und verständlich
- in Kenntnis zu setzen davon, inwieweit er bereit ist oder verpflichtet ist, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen, und
- auf die zuständige Verbraucherschlichtungsstelle hinzuweisen, wenn sich der Unternehmer zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle verpflichtet hat oder wenn er auf Grund von Rechtsvorschriften zur Teilnahme verpflichtet ist; der Hinweis muss Angaben zu Anschrift und Webseite der Verbraucherschlichtungsstelle sowie eine Erklärung des Unternehmers, an einem Streitbeilegungsverfahren vor dieser Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen, enthalten.
(2) Die Informationen nach Absatz 1 müssen
- auf der Webseite des Unternehmers erscheinen, wenn der Unternehmer eine Webseite unterhält
- zusammen mit seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegeben werden, wenn der Unternehmer Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet.
(3) Von der Informationspflicht nach Absatz 1 Nummer 1 ausgenommen ist ein Unternehmer, der am 31. Dezember des vorangegangenen Jahres zehn oder weniger Personen beschäftigt hat.
(1) Der Unternehmer hat den Verbraucher auf eine für ihn zuständige Verbraucherschlichtungsstelle unter Angabe von deren Anschrift und Webseite hinzuweisen, wenn die Streitigkeit über einen Verbrauchervertrag durch den Unternehmer und den Verbraucher nicht beigelegt werden konnte. Der Unternehmer gibt zugleich an, ob er zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren bei dieser Verbraucherschlichtungsstelle bereit ist oder verpflichtet ist. Ist der Unternehmer zur Teilnahme am Streitbeilegungsverfahren einer oder mehrerer Verbraucherschlichtungsstellen bereit oder verpflichtet, so hat er diese Stelle oder diese Stellen anzugeben.
(2) Der Hinweis muss in Textform gegeben werden.
